Así las cosas, la vigente ley de arrendamientos urbanos,establece en su disposición transitoria tercera que ciertos contratos de locales de negocio finalizarían una vez transcurridos veinte años desde la aprobación de la ley, cosa que ha acontecido el 31 de diciembre de 2014, por lo que a partir del primero de enero del presente año, el propietario ha podido solicitar al arrendatario un nuevo contrato, odificando los términos anteriores, o en caso de negativa, la extinción.

 

3.- ¿Qué consecuencias trae la llegada del 1 de enero de 2015? 

 

Básicamente, trae consigo la posibilidad de negociar un nuevo contrato con nuevos términos o, por el contrario, dar lugar a la extinción del contrato. Pero para que esto último tenga lugar, es necesario que el contrato cumpla con ciertos requisitos. 

 

a) Lo primero que hay que tener presente es diferenciar que el arrendatario del local sea persona física o persona jurídica. Pues, para el caso de las personas físicas, la ley dispone con carácter general que se extinguirán con la 

 

b) En el local ha de realizarse una actividad comercial.

 

c) Que la superficie del local sea inferior a 2500 metros muerte o jubilación del arrendatario, salvo que se subrogue su cónyuge (o descendiente) y continúe la misma actividad en el local. Esto quiere decir que, a fecha de 1 de enero de 2015 se extinguirían los contratos cuyo arrendatario fuera persona física y se hubiese producido con posterioridad a la entrada en vigor de la ley una subrogación a favor del cónyuge o, en defecto de éste, a favor de descendiente o bien, un traspaso a favor de un tercero, ya sea de titular del contrato a tercero o de cónyuge subrogado a tercero. Vistos estos aspectos, nos centramos en el caso de que el arrendatario sea persona jurídica. comprendida en la división 6 del Impuesto sobre Actividades Económicas, en relación con lo cual la ley establece diferentes criterios. Pero también se daría en el caso de que en el inmueble no se desarrollaran actividades comerciales, siempre que las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas fuera de menos de 85.000 

pesetas en el momento de aprobación de la ley (1994). Si la cuota es superior, se habrá podido extinguir el contrato antes ( en 15, 10 ó 5 años desde la publicación de la ley y no es el caso que nos ocupa).

 

4.- ¿Es posible una prórroga de los contratos de renta antigua tras el 1 de enero de 2015?

 

Para contestar a esta pregunta, es preciso hacer alguna matización. Lo primero que hemos de tener en cuenta es que hay determinados contratos que ex lege no se extinguirían el 1 de enero de 2015. Y, por otra parte, hay otros contratos que quizás podrían prorrogarse o modificarse los términos en una forma interesante para arrendador y arrendatario. Por último, haremos una referencia 

jurisprudencial al respecto.